Flytteopgørelse – hvad skal lejer være opmærksom på?

Synes du, at den flytteopgørelse fra din udlejer er lidt for høj? Så kan du læse mere her om, hvilke regler, som udlejer skal iagttage så du sikrer dig, at du ikke bliver snydt!

 

Hvad er en flytteopgørelse egentlig? ​

En flytteopgørelse er en opgørelse over de udgifter, som din udlejer mener, at du skal betale for istandsættelsen af lejemålet efter din fraflytning. I opgørelsen indgår derfor typisk udgifterne til maling af lejemål, afslibning af gulv osv. På flytteopgørelsen kan dog også være manglende betalt husleje samt tilbageholdelse af beløb i vand/varme.

Fraflytningssyn- og rapport

Der gælder forskellige regler og pligter for udlejeren alt efter, om han udlejer 1 eller mere end 1 beboelseslejlighed til beboelse.

Udlejers frister

Hvis udlejeren lejer mere end 1 beboelseslejlighed ud, skal han afholde fraflytningssyn inden for 2 uger efter, at han er blevet klar over, at du er fraflyttet lejemålet. Udlejer er forpligtet til skriftligt at indkalde dig til fraflytningssynet med 1 uges varsel. Såfremt udlejer ikke har afholdt fraflytningssynet inden for de nævnte 2 uger – eller ikke indkaldt dig med 1 uges varsel til fraflytningssynet – mister udlejer retten til at kræve betaling for istandsættelsen af dig.

Fristerne er derfor meget væsentlige at være opmærksom på – såvel for udlejer som for dig.

Fristerne er kun vejledende og gælder, hvis ikke andet er aftalt mellem udlejer og dig – efter din opsigelse af lejemålet. Indkaldes du med 5 dages varsel og dukker op til fraflytningssynet, så har du stiltiende accepteret et kortere varsel end anført i loven.

Udlejer kun 1 beboelseslejlighed

Såfremt udlejeren alene lejer 1 bolig ud, så har han en frist på 2 uger til at give dig besked om, hvad der skal udbedres i forbindelse med fraflytningen.

Denne frist beregnes fra det tidspunkt, hvor du afleverer nøglerne til lejemålet. Giver udlejer ikke dig besked om, hvilke istandsættelseskrav han vil fremsætte inden for 2 uger, kan udlejer som udgangspunkt ikke kræve istandsættelsesudgifterne betalt af dig.

 

Hvilken betydning har det, at udlejer ikke har afholdt fraflytningssyn og udleveret fraflytningsrapport?

Flytteopgørelse

 

Det er alene udlejer, som ejer mere end 1 beboelseslejlighed, der har pligt til at afholde fraflytningssyn og udarbejde en fraflytningsrapport.

Formkrav til flytteopgørelsen​

Udlejer skal i flytteopgørelsen udspecificere, hvilke istandsættelseskrav, som han ønsker, at du skal betale for. Det skal altså fremgå klart og tydeligt, hvilke udgiftsposter, der er tale om og hvilken udgift hver enkelt post udgør.

Dette fordi at du så har en mulighed for at forholde sig til, om udgiftsposten er reel og rimelig eller ej.

Er lejemålet malet, vil der fremgå en udgiftspost til malerarbejde og udlejer bør vedlægge kopi af malerregningen. Det samme gør sig gældende, hvis gulvene skal afslibes.

Skriver udlejer alene, at det har kostet 25.000 kr. at istandsætte lejemålet, så vil det ikke være tilstrækkeligt.

 

Hvad må udlejer kræve istandsat på lejers regning?

 

Udlejer skal i fraflytningsrapporten klar og tydeligt skrive, hvilke dele af lejemålet, som han kræver istandsat. Det er udlejers pligt i fraflytningsrapporten at skrive alle de ting, der kræves istandsat af dig. Har udlejer glemt at anføre noget i fraflytningsrapporten, er det som udgangspunkt bare ærgerligt for ham. Dette gælder dog ikke, hvis der er tale om en såkaldt skjult mangel, som udlejer ikke kunne opdage ved gennemgangen af lejemålet.

Det er en forudsætning for udlejers mulighed for at kræve istandsættelse af dig, at du i lejekontrakten er pålagt vedligeholdelsesforpligtelsen over den del af lejemålet, som udlejer kræver istandsat. Lejelovens udgangspunkt er, at udlejer har såvel den indvendige som den udvendige vedligeholdelsesforpligtelse. Dette fraviges dog i de fleste tilfælde i lejekontrakten således, at du har den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse.

Er det alene aftalt, at du har vedligeholdelsesforpligtelsen for den indvendige del af lejemålet, kan udlejer ikke kræve istandsættelse af dele, der vedrører den udvendige vedligeholdelse med mindre, at der er tale om egentlig misligholdelse.

 

Kan udlejer kræve mere end depositummet af lejer?

 

I de fleste lejekontrakter er det aftalt, at lejer skal indbetale depositum til udlejer. Dette kan maksimalt udgøre 3 måneders leje. Depositummet er udlejers sikkerhed for, at du afleverer lejemålet i aftalt stand.

I mange tilfælde vil depositummet dog ikke være tilstrækkeligt til at dække udgifterne ved lejemålets istandsættelse. Udlejer vil her være berettiget til at kræve differencen betalt af dig, hvis istandsættelseskravet vel og mærke er rimeligt.

Udlejer kan nemlig ikke kræve urimeligt høje istandsættelsesudgifter af dig. Hver post i fraflytningsopgørelsen skal derfor være rimelig. En malerregning på 50.000 kr. for et lejemål på 40 m2, vil næppe være rimelig, men koster det 10.000 kr., vil det mange gange være rimelig.

Udlejer kan ej heller kræve udskiftning af gammel gulvbelægning og pålægge dig den fulde udgift. I dette tilfældet vil udlejer få ”nyt for gammelt”, hvilket ikke er lovligt (eller rimeligt). Her vil udlejer alene kunne kræve en forholdsmæssig andel refunderet af dig.

Udlejers frist til at sende flytteopgørelsen

Flytteopgørelse

Hvad er omfattet af fristen på de 2 uger?

Som tidligere nævnt i denne artikel så skal udlejere, der udlejer mere end 1 beboelseslejemål, fremsætte istandsættelseskrav overfor dig, senest 2 uger efter fraflytningssynet.

For de udlejere, der alene har 1 lejemål, skal istandsættelseskrav fremsættes overfor lejeren senest 2 uger efter fraflytningsdagen.

Der er ikke krav om, at der skal foreligge en økonomisk opgørelse over alle posterne i forbindelse med fraflytningen, men alene krav om, at udlejer skal skrive hvilke dele af lejemålet, der skal istandsættes.

Dette fordi at regningerne fra håndværkerne jo også ofte kommer efter flere uger, og det er jo en nødvendighed for udlejer at have alle regninger inden, at flytteopgørelsen kan laves.

Hvornår skal lejer modtage flytteopgørelsen?

Når lejemålet er istandsat, og udlejer har fået alle regningerne fra håndværkerne, så skal udlejer udarbejde en flytteopgørelse til dig. Der er i lejeloven ingen frister for, hvornår dette skal ske. Dermed kan lejer ikke kræve, at det sker inden for en helt nøjagtig frist, men i de fleste tilfælde vil det være muligt at få en flytteopgørelse i løbet af 1-2 måneder.

Har du ikke fået fraflytningsopgørelsen inden for 2 måneder, bør du kontakte udlejer.

 

Hvad gør lejer, hvis flytteopgørelsen er urimelig høj?

Modtager du en flytteopgørelse, der er urimelig høj, så bør du kontakte udlejer.

Du bør dog overveje at foretage nogle undersøgelser af, om hvorvidt de enkelte poster økonomisk set er rimelige inden, at udlejer kontaktes. Dermed står du bedst muligt i dialogen med udlejer.

Det er vigtigt at være klar over, at størrelsen på regningen på flytteopgørelsen er afhængig af mange ting. Naturligvis først og fremmest, hvilken stand lejemålet er i, men også hvor stort lejemålet er. Et stort lejemål vil alt andet lige koste mere at istandsætte end et lille lejemål.

Er det ikke muligt at få en dialog i gang med udlejer eller afviser han dialog, kan du kontakte mig!

I sidste ende kan huslejenævnet involveres i sagen.