Ordbog til lejeloven

Udlejer har pligt til at vedligeholde lejemålet og udbedre mangler, der måtte opstå i lejeperioden. Hvis der opstår en mangel eller udlejer ikke foretager den nødvendige vedligeholdelse, bør lejeren tage kontakt til udlejer og bede ham udbedre forholdet. Efterkommer udlejeren ikke dette, kan lejeren fortage afhjælpning for udlejers regning. Er der tale om en væsentlig mangel, kan lejeren ophæve lejeaftalen, hvis udlejer ikke straks afhjælper denne, eller hvis det ikke er muligt at afhjælpe manglen inden for rimelig tid.

Udlejeren har pligt til at holde lejemålet i god stand fra lejeforholdets start og i hele lejeperioden. Derudover har udlejer pligt til at holde det lejede i den stand, som lejer kunne forvente ved lejemålets indgåelse. Hvis lejemålet lider af en mangel, kan lejer kræve denne udbedret. Hvis manglen ikke udbedres og den væsentligt forringer lejemålets brugsværdi, kan lejer få afslag i lejen indtil manglen er udbedret. Derudover kan lejer få afslag i huslejen ved indflytning, hvis den tidligere lejer stadig bebor lejemålet. Afslaget gives for den tid, hvor lejemålet ikke står til den nye lejers rådighed.

Betaler lejer ikke sin husleje senest ved sidste rettidige betalingsdag, kommer lejer i betalingsmisligholdelse. Hvis udlejer, på baggrund af manglende huslejebetaling, vil ophæve lejeaftalen efter sidste rettidige betalingsdag, skal udlejeren sende et påkrav herom, og give lejer 14 dage til at betale. Udlejerens påkrav kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb.

Boligretten er en del af retten, der behandler sager omkring leje af hus eller husrum. Herunder falder lejligheder, villaer, huse, sommerhuse men ikke erhvervsbygninger eller ubebygget jord.

Udlejer vil ofte i forbindelse med indgåelsen af lejekontrakten, kræve at lejer indbetaler et depositum. Et depositum henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning. Udlejeren kan maksimalt opkræve hvad der svarer til 3 måneders husleje.

I lejeloven er der et begreb omkring lejens størrelse, der hedder ”Det lejedes værdi”. Når man skal finde “det lejedes værdi” sker det ved, at der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret/området for tilsvarende boliger med samme beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og stand.

For disse lejemål gælder det, at lejer kun kan kræve lejen nedsat, hvis lejen er væsentligt højere end ”det lejedes værdi”, hvilket i praksis vil sige mellem 10-15 procent i forskel. Udlejer er tillagt samme ret, idet han kan en huslejestigning, hvis ”det lejedes værdi” er væsentlig højere end den betalte leje, såfremt lejeaftalen giver ham mulighed herfor.

Fogedretten behandler bl.a. sager om udsættelse af lejere af lejemål i tilfælde, hvor lejer ikke har betalt sin husleje eller anden pligtig pengeydelse. Det samme gælder, hvor lejeren er opsagt eller ophævet, og hvor lejer ikke fraflytter lejemålet af sig selv.

Et forbrugsregnskab er en årlig opgørelse fra udlejer over lejers forbrug af eksempelvis varme, vand og el. Udlejer skal – i de tilfælde hvor han leverer disse ydelser til lejer – årligt udarbejde et korrekt regnskab over lejers forbrug og sende dette til lejer. Der er såvel indholdsmæssige som tidsmæssige krav for, hvordan og hvornår regnskabet skal udarbejdes af udlejeren. Udarbejdes det ikke rettidig, så mister udlejer retten til at kræve efterbetaling – hvor lejer har indbetalt for lidt a conto. Udlejer kan også risikere at skulle tilbagebetale alle indbetalinger fra lejeren, hvis udlejer ikke kan/vil aflægge et regnskab over forbruget.

Udlejer kan udover det indbetalte depositum forlange, at lejer ved indgåelse af lejeaftalen forudbetaler op til 3 måneders leje samt betaling af husleje for den første måned. Det betyder, at udlejer samlet set kan opkræve, hvad der svarer til 7 måneders husleje.

En lejer har ikke pligt til at aflevere det lejede i bedre stand end da denne overtog lejemålet. Udlejer må desuden forvente en vis forringelse på grund af slid og ælde. Er lejekontrakten indgået efter 01.07.2015 kan udlejer kun kræve en normalistandsættelse ved fraflytning. Dette omfatter normalvis hvidtning, maling, tapetsering samt maling af træ og jern. Er lejekontrakten indgået før 01.07.2015, kan udlejer kræve en nyistandsættelse af lejemålet, hvis det var nyistandsat, da lejer flyttede ind. Det omfatter istandsættelse af hele lejemålet, så det fremstår som nyt.

Hvis udlejer lejer mere end ét lejemål ud, skal der altid afholdes indflytnings- og fraflytningssyn. Lejemålet skal synes senest 2 uger efter, at udlejer er gjort bekendt med, at lejeren er flyttet ud. Lejeren skal indkaldes til syn med mindst 1 uges varsel.

Hvis udlejer kun lejer ét lejemål ud, har han ikke pligt til at afholde et fraflytningssyn. Udlejer skal dog gøre lejeren bekendt med sine krav til istandsættelse inden 2 uger fra fraflytningsdagen. Udlejer skal således informere om, hvilke mangler, der skal udbedres, og hvad prisen vil være. Dette skal meddeles lejer inden 2 uger fra den dag, nøglerne blev afleveret.

Udlejere, der lejer mere end ét lejemål ud, skal ved flyttesynet udarbejde en fraflytningsrapport. Rapporten skal udleveres ved synet og skal underskrives af begge parter. Er lejer forhindret i at deltage, skal udlejer sende rapporten til denne senest 2 uger efter synet. Herefter kan lejeren fremsætte indsigelser.

Hvis lejer skal fraflytte lejemålet, skal lejeren give adgang til at nye lejere kan bese lejemålet. Det er lejeren der fastsætter tiden herfor, dog skal tidspunktet være bekvemt og af 2 timers varighed på hver anden hverdag. Hvis du som lejer nægter at lade nye lejere bese lejemålet, kan udlejeren ophæve lejemålet, eller i stedet kræve erstatning for de merudgifter, som dokumenterbart er forbundet med genudlejningen af lejemålet.

Udlejer har en forpligtelse til at genudleje et lejemål snarest muligt efter, at han er bekendt med at lejer vil fraflytte lejemålet. Denne genudlejningsforpligtelse er pålagt udlejer for at sikre, at lejeren ikke betaler mere i husleje i opsigelsesperioden end, hvad der er nødvendigt.

Man siger også, at udlejer har en tabsbegrænsningsforpligtelse overfor lejer således, at lejers tab (i form af lejebetaling) skal reduceres mest muligt.

Genudlejningspligten medfører, at udlejer skal foretage de nødvendige tiltag for at udleje lejemålet igen herunder annoncere lejemålet eller tage positivt imod potentielle lejere, som den fraflyttende lejer foreslår.

Hvis udlejer ikke overholder denne genudlejningsforpligtelse, vil udlejer ikke kunne kræve lejebetaling af lejer for det tidspunkt, hvor udlejer kunne have genudlejet lejemålet.

Huslejen fastsættes forskelligt alt afhængigt af, om lejemålet ligger i en reguleret eller ureguleret kommune. Når en kommune er omfattet af boligreguleringsloven, er kommunen reguleret, og der gælder derfor andre regler end lejelovens regler. Langt de fleste kommuner er regulerede. Som hovedregel skal huslejens størrelse være i overensstemmelse med lejemålets værdi. Man vurderer dette ved at sammenligne huslejen for tilsvarende lejemål i henhold til bl.a. beliggenhed, størrelse, udstyr og stand. Det er ikke tilladt for en udlejer at fastsætte huslejen efter egne udgifter. Hvis du har mistanke om, at din husleje er for høj, kan du indbringe sagen for Huslejenævnet

Huslejenævnet behandler konflikter mellem lejere og udlejere på det private udlejningsmarked i sager, der er omfattet af lejelovens regler. Både udlejer og lejer kan indbringe sager for Huslejenævnet, der vil forsøge at løse tvisten. Det er en betingelse, at lejer og udlejer forinden har forsøgt at løse konflikten selv. Huslejenævnet behandler fx sager om huslejens størrelse, varsling af lejeforhøjelse, mangler ved lejemålet og istandsættelse ved fraflytning.

Beboerklagenævnet behandler tvister mellem udlejer og lejer vedrørende almene boliger. Både udlejer og lejer kan indbringe sager for Beboerklagenævnet, men det er også her en betingelse, at parterne forinden har forsøgt at løse konflikten selv.

Udlejer har pligt til at sikre god ro og orden i ejendommen, og han kan i den forbindelse udarbejde en husorden. En husorden er en række fælles regler for alle i ejendommen for at undgå at beboerne er til gene for hinanden. Typisk får man udleveret husordenen sammen med lejekontrakten, og man indgår ved underskrivelse af lejekontrakten en aftale om at følge husordenen. Hvis ikke der er en husorden, gælder lejelovens § 79a-c, der fastlægger almindelige regler om god skik og orden.

I ejendomme uden beboerrepræsentationer kan udlejer egenhændigt udforme husordenen. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne udforme husordenen, medmindre udlejer har væsentlige grunde til at modsætte sig det.

En husorden kan fx indeholde regler om fester og støj, husdyrhold og benyttelse af fællesarealer.

Ved lejers indflytning skal lejemålet fremstå i god og forsvarlig stand, herunder rengjort, ruderne skal være hele, og alle udvendige døre skal være forsynet med brugbare låse og tilhørende nøgler.

Formålet med at lave et indflytningssyn og en indflytningsrapport er, at imødegå de konflikte som kan opstå mellem lejer og udlejer ved fraflytning.

Efter d. 1/7 2015 skal udlejer i forbindelse med lejers indflytning, sammen med lejer, udfærdige en indflytningsrapport. Lejer har krav på at modtage en indkaldelse til indflytningssynet. Lejer har også krav på at modtage indflytningsrapporten, senest 2 uger efter indflytningssynet. Bliver lejer ikke indkaldt til et indflytningssyn, eller modtager lejer ikke efterfølgende rapporten, er retsvirkningen at udlejer fortaber sit krav på istandsættelse i henhold til lejers vedligeholdelsespligt. Udlejer vil dog under alle omstændigheder kunne gøre lejer ansvarlig for skader som lejer har forvoldt.

Hvis lejeren ikke betaler den aftalte husleje (eller anden pligtig pengeydelse) rettidig, kan udlejer 10 dage efter fremsendelse af påkrav om betaling af det skyldige beløb, tage kravet til inkasso.

Lejefastsættelse er et grundlæggende begreb for, hvordan man fastsætter huslejen i et lejemål.

Fastsættelsen af huslejen sker efter forskellige regler alt efter, hvor lejemålet er beliggende (i en reguleret kommune, hvor boligreguleringsloven finder anvendelse eller ej). Lejemålets alder kan også have betydning, da nyopførte lejemål (opført efter 31/12-1991) er omfattet af et andet regelsæt.

Reglerne er meget komplekse og helt afgørende for, hvad man må tage for lejemålet i husleje.

Udlejer kan i forskellige situationer være berettiget til at hæve huslejen for lejemålet. Dette skal dog altid varsles over for lejeren.

Hvis udlejer gennemfører en forbedring af lejemålet kan han forhøje huslejen, hvis forbedringen har øget lejemålets værdi væsentligt. Huslejeforhøjelsen skal i dette tilfælde modsvare forøgelsen af værdistigningen. Der gælder forskellige procedurer for varsling, afhængigt af om lejemålet ligger i en reguleret eller ureguleret kommune.

Udlejer kan også lade huslejen stige i takt med samfundet generelt. Denne huslejeforhøjelse skal ske på baggrund af nettoprisindekset, som er en opgørelse over udviklingen i priser på forbrugsvarer og tjenester i Danmark. En sådan regulering må ske én gang årligt, og udlejer kan kun regulere lejen, hvis ejendommen er taget i brug efter 31.12.1991, og hvis reguleringen er angivet i lejekontraktens § 11. Da datoen for reguleringen fremgår af kontrakten, er der intet krav om varsel.

Udlejer må endvidere forhøje huslejen som følge af stigende driftsudgifter, fx skatter og afgifter eller forsikring. Udlejer skal fremsætte varsel over for lejeren senest 3 måneder før stigningen.

Udlejer har mulighed for at hæve huslejen, hvis han mener, at lejeren betaler væsentligt mindre end lejemålets værdi. Huslejen kan hæves til et beløb, der er rimeligt, og stigningen kan gennemføres med 3 måneders varsel.

I lejelovens optik opfattes en mangel som et forhold, der ofte nedsætter lejemålets værdi både i henhold til videresalg, leje og lejers perspektiv. Mangler behandles i lejelovens §§ 9-18. Generelt set har udlejer pligt til at holde lejemålet i god stand fra lejeforholdet start og i hele lejeperioden. Lejelovens § 11 giver lejeren ret til nedsættelse af lejen, hvis manglen forringer lejemålets værdi. Bestemmelsen giver også lejeren ret til selv at foretage udbedring af manglerne, hvis udlejer ikke gør det. Mangler kan fx være skimmelsvamp eller skader på gulv og loft. Lejere kan derudover kræve erstatning, hvis udlejer har handlet svigagtigt, eller hvis lejemålet ikke er i den stand, som rimeligt kunne forventes. Hvis der er tale om en væsentlig mangel, kan lejer ophæve kontrakten med øjeblikkelig virkning.

I de situationer, hvor lejemålet er omfattet af reglerne omkring markedsleje, så har udlejer i realiteten næsten frit spil til at fastsætte lejens størrelse. Sagt med andre ord, så kan han tage den husleje, som vil vil kunne få en lejer til at betale.  Følgende lejemål er omfattet af disse regler:

• Lejemål, der er nyopførte (dvs opført efter 31/12-1991), og
• Lejemål der tidligere blev anvendt til erhverv (dvs anvendt til erhverv pr. 31/12-1991 og senere omdannet til bolig), samt
• Nyindrettede taglejligheder/værelser (dvs som er indrettet til bolig efter 1/9-2002), og
• Lejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004.

Huslejenævnet har dog mulighed for at behandle en sag om lejens størrelse selvom, at der er tale om et lejemål omfattet af reglerne om markedsleje. Dog foreligger der – så vidt vides – endnu ikke sager, hvor lejen er nedsat af Huslejenævnet vedrørende disse lejemål.

Handler udlejer eller lejer i strid med lejekontraktens indhold eller med lejelovgivningen, foreligger der misligholdelse. Misligholdelse vil ofte medføre, at modparten kan ophæve lejeforholdet og komme ud af kontrakten.

Lejeren kan misligholde lejekontrakten i flere forskellige situationer. Det vil eksempelvis være misligholdelse, hvis lejen ikke betales rettidigt eller slet ikke betales. Det vil endvidere være misligholdelse, hvis lejeren anvender lejemålet i strid med det aftalte formål, eller hvis lejeren vanrøgter lejemålet.

Hvis udlejer ikke opfylder sin vedligeholdelsespligt, vil der være tale om misligholdelse. Udlejeren skal derudover sikre ro og orden, og der er tale om misligholdelse, hvis ikke han overholder denne forpligtelse. Det kan også være misligholdelse, hvis udlejeren udlejer lejemålet i strid med gældende lovgivning.

I lejekontrakter der indgået efter d. 1/7 2015 kan det ikke gyldigt aftales, at det lejede skal overtages nyistandsat.

Udlejer kan således efter d. 1/7 2015 ikke kræve en total nyistandsættelse af lejemålet. Udgangspunktet i dag er, at lejemålet gennemgås ”flade for flade”, og kun hvor det er påkrævet skal der ske hvidtning, maling, tapetsering af vægge og lakering af gulve. Om et vedligeholdelsesarbejde er påkrævet, afgøres bl.a. ud fra hvor lang tid lejer har beboet lejemålet. Er lejer og udlejer uenige om hvorvidt et vedligeholdelsesarbejde er påkrævet, kan sagen indbringes for Huslejenævnet.

Reglerne om omkostningsbestemt husleje fremgår af Boligreguleringsloven. Kort fortalt skal den omkostningsbestemte husleje (boligreguleringslovens § 5, stk. 1) omfatte følgende:

• Et rimeligt kapitalafkast til udlejeren, så han får forrentet ejendommens værdi.
• En forsvarlig vedligeholdelse og opretholdelse af ejendommens standard.
• Samt ejendommens løbende driftsudgifter, fx skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring.

Beregningen af ovennævnte er teknisk, og derfor udgør den ikke nødvendigvis udlejer omkostninger ved at drive ejendommen.

I de tilfælde, hvor udlejer gennemgribende har forbedret lejemålene (efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2), da kan udlejer kræve en lidt højere husleje end den rene omkostningsbestemte leje. Et lejemål er gennemgribende renoveret, hvis der er anvendt enten 2.228 kr. pr. m2 (2018-tal) eller i alt 254.836 kr. (2018-tal) for lejemålet indenfor en periode på 2 år.

Udlejer kan ophæve en lejeaftale i flere situationer. En ophævelse betyder, at lejeren øjeblikkeligt skal fraflytte boligen. Ophævelse kan ske, hvis lejeren groft har misligholdt sine forpligtelser, fx ved ikke at betale husleje eller ved at anvende lejemålet i strid med lejekontrakten. Derudover kan ophævelse ske, hvis lejeren ikke overholder god skik og orden, fx hvis lejeren ødelægger ejendommen eller er til gene for de øvrige beboere eller udlejer.

Hvis lejemålet lider af en væsentlig mangel, kan lejer ophæve kontrakten med øjeblikkelig virkning.

Lejeloven indeholder forskellige regler for opsigelse, som afhænger af, om det er udlejer eller lejer, der vil opsige kontrakten. Hvis udlejer selv ønsker at bebo lejemålet, kan han opsige lejeren med et års varsel. Udlejeren kan desuden opsige lejeren, hvis denne har tilsidesat god skik og orden. Lejelovens § 84 indeholder en række betingelser, der altid gælder, når udlejer skal opsige en lejer, fx at opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Hvis udlejer ønsker at sælge ejendommen eller lejemålet, har det ingen betydning for lejeren, og denne kan blive boende i boligen på samme vilkår som hidtil. Udlejers opsigelse skal altid være skriftlig og indeholde oplysning om årsag til opsigelsen. Den skal derudover indeholde oplysning om lejers ret til at gøre indsigelse inden for 6 uger fra opsigelsestidspunktet.

En lejer kan frit opsige lejemålet med et varsel på typisk 3 måneder, hvis ikke lejemålet er tidsbegrænset, da det i så fald som udgangspunkt er uopsigeligt. Ønsker lejeren at fraflytte lejemålet, inden opsigelsesperiodens udløb, har udlejer pligt til at forsøge at finde en ny lejer hurtigst muligt. Finder udlejeren en ny lejer til at overtage lejemålet, fritages den tidligere lejer fra at betale husleje, når den nye lejer flytter ind.

Er der indgået en aftale mellem udlejer og lejer om pristalsregulering af lejen, kan udlejer én gang årligt, ved skriftlig meddelelse til lejeren, regulere lejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Restance er en manglende betaling af en ydelse fra debitor til kreditor. I lejeforhold er det manglende betaling af husleje, vand, varme, el samt øvrige beløb, som er aftalt, at lejeren skal betale til udlejeren i henhold til lejekontrakten.

Et småhus er en ejendom, hvor der pr 1/1-1995 var 6 boliglejemål eller færre og er beliggende i en ejendom, hvor boligreguleringslovens bestemmelser om lejefastsættelse er gældende. Disse ejendomme er ikke omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje i boligreguleringslovens § 5 men derimod af boligreguleringslovens § 29c, der henviser til lejelovens regler om det lejedes værdi, som man kender fra lejemål omfattet af lejelovens regler om lejefastsættelse.

Der skal dog fortsat ske en sammenligning med lejemål omfattet af omkostningsbestemt husleje.

Baggrunden for at lejemål i denne type ejendomme ikke er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje er, at man har ønsket at gøre det administrativ lettere at håndtere lejefastsættelsen i disse mindre ejendomme, da reglerne om omkosningsbetemt husleje er uhyre kompleks.

Ved aftalt trappeleje, forstås en aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter. Det er efter 1/7 2015 ikke længere gyldigt at lave en aftale om trappeleje. Efter d. 1/7 2015, kan lejen således kun reguleres ved en klausul om pristalsregulering.

En tidsbegrænset lejeaftale er en lejeaftale, hvor lejer og udlejer har fastsat en udløbsdato på lejekontrakten. Der skal være aftalt et et bestemt tidspunkt for, hvornår lejeaftalen ophører.

Når tidspunktet kommer så ophører lejeaftalen uden, at nogen af parterne skal opsige lejeaftalen.

Der stilles krav i lejeloven til, hvornår udlejeren må lave en tidsbegrænset lejeaftale. Opfylder udlejer ikke lovens krav, kan lejeren kræve tidsbegrænsningen tilsidesat ved at føre en boligretssag mod udlejeren.

Som udgangspunkt kan udlejer ikke kræve, at lejeren giver adgang til sin lejlighed. Kun i de følgende tilfælde kan udlejer kræve at få adgang til lejemålet:

• Der skal udføres arbejder i lejemålet.
• Der skal ske inddragning af kælderrum.
• Der skal ske fremvisning af lejemålet til nye lejere.

Skal der udføres arbejder i lejemålet, skal lejer som udgangspunkt have 3 måneders varsel. Kan udførelsen ske uden væsentlig ulempe for lejeren, kan udlejeren varsle med 6 uger. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer af det lejede.

Man skelner mellem den indvendige og udvendige vedligeholdelsespligt. Det skal fremgå af lejekontraktens § 8, hvem der har den indvendige vedligeholdelsespligt. Hvis lejeren pålægges mere end den almindelige indvendige vedligeholdelsespligt, skal det fremgå af kontraktens § 11.

Den indvendige vedligeholdelse kan enten være pålagt udlejer eller lejer. Som oftest er vedligeholdelsespligten pålagt lejer. Den indvendige vedligeholdelse omfatter udførelse af maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling. Lejer har desuden vedligeholdelsespligten for elementer, som denne selv installerer i boligen.

Den udvendige vedligeholdelse dækker både over elementer uden for og inde i boligen. Det er udgangspunktet, at alt hvad der ikke kan kategoriseres under indvendig vedligeholdelsespligt, hører under den udvendige vedligeholdelsespligt. Det er typisk udlejer, der har den udvendige vedligeholdelsespligt.

80 procent erhvervsejendomme i de regulerede kommuner, der har vedtaget reglerne om lejefastsættelse i boligreguleringsloven, er ikke omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje, men følger derimod lejelovens grundregler om lejefastsættelse.