Skifter dit lejemål ejer eller går din udlejer konkurs, vil du som helt klart udgangspunkt have lov til fortsat at blive boende i dit lejemål, og de vedtagende vilkår i din oprindelig kontrakt vil forsat være gældende. Dette er dog ikke uden undtagelser.
I det følgende vil først din ret til at blive boende blive gennemgået og dernæst din ret i henhold til vilkårene i kontrakten. Til sidst i artiklen vil nogle særlige forhold omkring konkurs og tvangsauktion blive beskrevet. Det er her vigtigt at være opmærksom på, at reglerne gælder mellem en lejer og en udlejer – ikke mellem en fremlejer og en fremlejetager.
Din generelle rettighed
Hvis du lejer et lejemål, så opnår du brugsretten til lejemålet, mod at du betaler husleje eller et andet vederlag. At du har brugsretten til lejemålet betyder, at du har lejemålet i din besiddelse, samt at du dertil faktisk kan råde over lejemålet – din udlejer må altså eksempelvis ikke bestemme, hvordan du skal indrette dig.
Brugsrettigheder, uanset om de er omfattet af lejeloven eller ej, hører til den slags rettigheder, der indskrænker ejerens ret til at råde over dennes egen ejendom.
Din brugsret følger således med ejendommen, og går derfor automatisk videre fra ejer til ejer. Det betyder, at du og din udlejer ikke behøver at aftale, at en eventuel ny ejer skal respektere din brugsret til lejemålet – du er nemlig sikret dette på forhånd.
Men hvad er det så for nogle rettigheder, der præcist følger med udlejers overdragelse af lejemålet? Hvis man kigger på lejelovens § 7, stk. 1, så har lejeren – hvad enten lejekontrakten er tinglyst eller ej – altid den retsstilling, som man er sikret som følge af lejelovens regler.
Man kan i grove træk sige, at det fremgår af lejelovens § 7, stk. 1, at enhver der erhverver en fast ejendom som er behæftet med et lejemål, skal respektere de lejerettigheder som lejer gives, og som lejer kan støtte ret på efter lejelovens regler.
Det kan være ganske svært at finde rundt i, men nedenfor vil det forsøges at give dig et yderligere og forståeligt indblik i de forskellige forhold, som kan have relevans for dig som lejer.
Den nye ejer af ejendommen
Hvis der sker et salg af ejendommen, bliver den nye ejer af lejemålet din nye udlejer. Hvis din udlejer er gået konkurs, vil konkursboet, som bliver administreret af en kurator, være din nye udlejer. Det vil sige, at det er denne nye person eller virksomhed, som du skal henvende dig til, hvis du har spørgsmål eller brug for andet angående dit lejemål.
Derudover vil udgangspunktet være, at din tidligere udlejer er frigjort af kontrakten. Det vil ligeledes betyde, at for eksempel en huslejenævnsafgørelse også vil være bindende for den nye udlejer, selvom den relaterer sig til perioden, hvor den tidligere udlejer stadig ejede ejendommen. Afgørelsen følger således ejendommen, så den ikke alene er bindende for den daværende ejer, men derimod i stedet den nye ejer.
Retten til at blive boende
I forhold til om du har ret til at blive boende gælder, at selve skiftet af udlejer ikke gør, at du uden videre kan blive opsagt. Det vil derfor afhænge fuldt ud af de almindelige regler på området for opsigelse af en lejer. Efter de almindelige regler har udlejer kun begrænsede muligheder for at opsige en lejer, således det eksempelvis enten kræver misligholdelse fra din side, eller på den anden side en forlænget opsigelsesfrist, hvis du ikke har misligholdt dine forpligtelser som lejer. Det kan eksempelvis være hvis lejemålet vanrøgtes, eller hvis den nye udlejer selv vil bo i lejemålet.
Netop den sidste mulighed vil der være større risiko for, når lejemålet er solgt, da det kan være, at den nye ejer har købt lejemålet med henblik på selv at bo der. Opsigelsesvarslet er i det tilfælde forlænget fra det almindelige varsel på tre måneder til et varsel på 1 år, således du vil være sikret en rimelig mængde tid til at kunne finde et nyt sted at bo. Der gælder dog særlige opsigelsesregler for forskellige former for lejemål, herunder leje af ejerlejligheder.
Vilkårene i din kontrakt
Udgangspunktet er som nævnt, at den lejekontrakt du indgik da du flyttede ind i dit lejemål, forsat er gældende mellem dig og din nye udlejer. Lejeloven har nemlig også i forhold til dette regler, der beskytter dig som lejer. Vilkårene vil være gyldige i det omfang de følger reglerne i lejeloven.
Hvis det eksempelvis er aftalt i din lejekontrakt, at din ægtefælle har ret til at overtage lejemålet ved din bortgang, er dette vilkår altså beskyttet mod den nye ejer uden tinglysning, da denne rettighed følger direkte af lejelovens § 75.
Aftaler i kontrakten så som tre måneders opsigelse og udlejers vedligeholdelsespligt er også eksempler på almindelige rettigheder og pligter, og disse vil således tilmed være gældende, selvom du skulle få en ny udlejer.
Usædvanlige vilkår
Lejelovgivning fastsætter ikke regler om, hvad det lejede skal anvendes til, hvilket betyder at lejelovens § 7 som udgangspunkt må findes at omfatte det lejede i sin fulde og aftalte udstrækning.
Du skal være opmærksom på, at hvis du har fået yderligere rettigheder som følger af en aftale, og disse rækker ud over reglerne i lejeloven, vil de kunne bortfalde som følge af reglerne om ekstinktion. Ekstinktion er i juridisk sprogbrug en rettighed der ophører, som følge af at den fortrænges af en nyere rettighed, eksempelvis ved at en ny køber ikke kender til den pågældende rettighed.
Dette scenarie kan du dog sikre dig imod, da vilkår i din lejekontrakt som rækker ud over de almindelige regler, kan sikres ved tinglysning i Tingbogen. Sådanne vilkår kan for eksempel være seks måneders opsigelse, da en sådan frist ikke følger af de sædvanlige vilkår.
Når man tinglyser en rettighed eller et vilkår, så foretager man en offentlig registrering, hvori man sikrer sig, at hvis der skulle komme en senere rettighed, så opretholder man den tinglyste rettighed eller vilkår. Så hvis du tinglyser et vilkår, sikrer du, at ingen andre får en rettighed over ejendommen, der strider mod den rettighed du selv har.
Det betyder altså, at hvis de usædvanlige vilkår er tinglyste, vil de altid være gældende i forholdet mellem dig og din nye udlejer. Hvis udlejeren går konkurs eller ejendommen sælges på tvangsauktion, kan du dog alligevel risikere at miste dine rettigheder, da der her gælder særlige regler.
Hvis de særlige vilkår ikke er blevet tinglyst, afhænger dine rettigheder af hvorvidt din nye udlejer var klar over vilkårene eller ej. Her bliver nemlig det førnævnte om ekstinktion relevant, da den nye udlejer kan fortrænge dine særlige rettigheder, hvis denne opfylder betingelserne herfor, såsom hvorvidt denne var klar over disse særlige vilkår på forhånd, samt om denne selv har opnået en ret ved en gyldig aftale.
For tilbagebetaling af depositum og forudbetalt leje gælder en særlig regel. Du kan læse mere om dette senere i denne artikel.
Sædvanlige vilkår
Lejelovgivningens regler udfylder lejeaftalen på de på punkter, hvor du og din udlejer ikke har truffet aftale. Dette princip betyder, at hvis der skulle opstå tvivl om forståelsen eller anvendelsen af et vilkår, så skal det fortolkes i overensstemmelse med lejelovens regler, medmindre der naturligvis er særlige holdepunkter for andet. Hvorvidt et vilkår følger af lejeloven eller ej, og dermed er sædvanligt, kan dog være svært at vurdere, da det ikke er reguleret direkte i loven. Til at belyse vurdering af hvad der er sædvanlige vilkår, kan der i stedet beskrives et par domme.
I 2012 blev der afsagt en dom, som kan være behjælpelig med at belyse dette. Tvisten i sagen var, at lejeren havde lejet en ejendom, hvor der hørte et stykke jord til. Lejeren havde ved indgåelse af lejekontrakten indgået en mundtlig aftale med sin oprindelige udlejer om at indhegne et mindre areal, hvor lejeren kunne have 10 får gående. Den oprindelig udlejer solgte 15 år senere ejendommen. Den nye ejer og nu udlejer sendte påbud til lejeren om, at hun ikke måtte holde får. Landsretten fandt, at der ikke var tale om et usædvanligt vilkår, hvorfor lejerens ret til fåreholdet var beskyttet og hun kunne dermed forsætte sit forehold, selvom ejendommen skiftede hænder. Dette fandtes ligeledes at være tilfældet for hundehold i en dom fra 2014.
I en dom fra 2004 blev det anset som et sædvanligt vilkår, at lejeren havde ret til at benytte to kælderrum i ejendommen, samt ret til parkering i gården. Du skal dog være opmærksom på, at dette ikke uden videre altid er gældende. Højesteret har senere afgjort en lignende sag, men med et modsat resultat. Den nye ejer fik nemlig her medhold i, at retten til gratis parkering i gården ikke var omfattet af lejerens generelle brugsret, og den skulle derfor have været tinglyst for at være beskyttet mod den nye ejer. Det var på trods af, at den tidligere ejer ellers stiltiende havde accepteret parkeringen i en lang årrække.
Depositum og forudbetalt leje
Da du flyttede ind i dit lejemål, betalte du med stor sandsynlighed en sum penge til din udlejer i form af depositum og forudbetalt leje. Selvom lejemålet får en ny ejer og denne nu bliver din udlejer, så ’gælder’ disse betalinger forsat. Det vil sige, at når du flytter ud, har du forsat krav mod din nye udlejer på tilbagebetaling af den del af depositummet, som ikke bliver brugt af udlejer til istandsættelse.
I lejeloven er der dog en begrænsning for dette. Depositum og forudbetalt leje er kun beskyttet op til et beløbende svarende til et halvt års leje. Man må som lejer ikke indbetale mere end dette, hvorfor det oftest ikke er noget du som lejer behøver at være nervøs for.
Når beløbet er under et halvt års leje, er det altså beskyttet. Det vil sige, at uanset om din nye udlejer ikke har set den kontrakt du har indgået med din udlejer, og uanset om den nye udlejer ikke kender beløbene, så har du altså ret til pengene i samme omfang, som hvis du havde din oprindelige udlejer. Det er i den forbindelse vigtigt at være opmærksom på, at hvis den nye udlejer ikke vil betale dit depositum tilbage efter fraflytning, så skal du have lagt sag an mod udlejeren med krav på tilbagebetaling inden 1 år efter fraflytning. Overskrides denne frist, vil dit ellers beskyttede krav bortfalde.
Konkurs og tvangsauktion
Hvis din udlejer går konkurs gælder det, at du fortsat har ret til at blive boende, og du beholder vilkårene i din kontrakt, medmindre der er tale om de førnævnte særlige vilkår og disse ikke er tinglyste.
Hvis ejendommen sælges på tvangsauktion, kan tinglyste særlige vilkår også bortfalde afhængig af de øvrige hæftelser på ejendommen. Ved tvangsauktion kan en lejer også blive pålagt at betale lejen til en panthaver, i så fald skal man som lejer sikre sig dokumentation for, at man betaler til den retmæssige modtager.
Ved konkurs skelner man desuden mellem, om konkursboet indtræder i lejeaftalen eller ej. Indtræder boet, så skal særrettighederne respekteres. Du har krav på, at boet tager stilling til, om det vil indtræde ’uden ugrundet ophold’, hvilke anses for at være omkring en uge. Indtræder boet ikke, vil særrettighederne bortfalde, men du vil som lejer have ret til fortsat at blive boende og de almindelige vilkår i kontrakten skal respekteres af boet. Du vil i tilfælde af, at boet ikke indtræder, have ret til at hæve lejekontrakten.
Konkursboet kan kun opsige eller hæve lejekontrakten efter de almindelige regler. Konkursboet kan dog have ret til at opsige med et kortere varsel. Det er bestemt i konkursloven, at konkursboet kan opsige med sædvanlig og rimelig varsel, hvilket altså vil være en konkret vurdering i hver enkelt sag.
Står du i en situation, hvor din udlejer har solgt dit lejemål eller er gået konkurs, så kan vi rådgive dig om din retstilling. Det kan være en utryg situation for dig som lejer, men med den rette rådgivning bør skiftet ikke være et problem for dig. Du er meget velkommen til at kontakt os her.
