Den 1. juli 2020 trådte den nye bestemmelse i lejelovens § 107 a i kraft, hvilket medfører at krav om at udlejer skal orientere øvrige lejere i ejendommen om huslejenævnets afgørelse. Der er indført en hård straf dersom afgørelsen ikke videreformidles på en sikker og korrekt måde, så udlejer burde have styr på reglerne.
Formålet med bestemmelsen
Der er et krav om at udlejer skal orientere beboerrepræsentationen eller øvrige udlejer om huslejenævnets afgørelsen, inden for 2 uger fra den endelige afgørelse i Huslejenævnet.
Kravet har til formål at sikre, at beboerrepræsentationen eller samtlige lejere orienteres, når der konstateres ulovlige forhold i et lejeforhold i ejendommen. Hvis det skulle vise sig at samme forhold gør sig gældende for øvrige lejeres lejeforhold, vil de ved en orientering nemmere blive opmærksom på forholdet.
Er alle afgørelser omfattet?
Kravet om underretning til alle lejere i ejendommen omfatter alle afgørelser om lejeforhold, der enten afsiges af huslejenævnet, boligretten eller landsretten. Det betyder, at afgørelsen fra kommunalbestyrelsen også skal videreformidles.
Der er ikke krav om orientering om afgørelsen, hvor lejer ikke får hverken helt eller delvis medhold. En afgørelse hvor lejer hverken får helt eller delvis medhold, vil ikke indeholde oplysninger, som gør de øvrige lejere bedre i stand til at sikre sine rettigheder. Derfor skal ejendommens øvrige lejere ikke orienteres om afgørelsen i sådan en sag.
Der er ikke et krav om orientering om en afgørelse afsagt i sager om husorden. Husordenssager er sager som ikke relaterer sig til lejemålet, men til lejerens ageren i og omkring ejendommen. Det kan eksempelvis være tvister hvor der er klager over larm, husdyr, chikane/trusler eller anden negativ adfærd. Afgørelser i husordenssager vil sjældent have relevant for de øvrige lejere, og sagerne vil ofte have et personlig indhold, som kan føles ubehageligt for lejer at dele med øvrige lejere.
Hvad er en gyldig orientering?
For at orienteringen om afgørelsen skal være gyldig, er det nogle krav om dens indhold.
Orienteringen skal gives skriftlig og indeholde oplysning om tvistens emne og afgørelsens resultat. Det skal tydelige fremgå af meddelelsen hvilke spørgsmål sagen omhandler, og alle sagens tvister skal oplyses. Det skal også vedlægges en kopi af den trufne afgørelse. Udlejer skal orienteres om afgørelsen inden to uger fra det tidspunkt, hvor afgørelsen er endelig. Dersom kravene til orienteringens indhold ikke er opfyldt, er orienteringen ugyldig.
Meddelelsen om afgørelsen om lejeforholdet kan også gives digitalt, eksempelvis på en hjemmeside, når udlejer har oplyst lejeren herom. Det er ikke nok med en generel meddelelse om, at meddelelser fremover vil tilgås på hjemmesiden. Udlejer skal give en meddelelse hver gang en afgørelse gøres tilgængelig på platformen. En forudsætning for at det kan meddeles digitalt er at lejeren ikke er fritaget for Digital Post og at det er indgået en forudgående aftale om digital kommunikation.
I forbindelse med videreformidling af afgørelserne, skal udlejer være opmærksom på, at persondatareglerne skal overholdes. Det betyder at personoplysninger, herunder f.eks. navn, lejernummer og eventuelt andre fortrolige oplysninger skal anonymiseres eller blive pseudonymiseret, på en sådan måde, at lejeren ikke kan identificeres. I nogle tilfælde vil adressen have betydning for afgørelsen, idet det for eksempel er afgørende for det lejedes værdi hvorhenne lejemålet er placeret. I disse sager har udlejer både en ret og pligt til at lade adressen fremgå af orienteringen.
Kan koste udlejer dyrt at lave en fejl
Dersom udlejer laver en indholdsfejl eller i det hele glemmer at fremsende meddelelsen, kan blive en dyr fejl. Retsvirkningen af sådanne fejl er at udlejeren kan pålægges straf, herunder med bøde eller fængsel indtil 4 måneder. Højere straf kan pålægges hvis der følger af anden lovgivning.
En juridisk person, herunder et selskab, en forening eller en institution, kan pålægges strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.
Udlejer bør derfor sørge for at videreformidle afgørelsen på en korrekt og sikker måde, inden for fristen, og sikre sig dokumentation for at meddelelsen er leveret, for at undgå unødige og dyre fejl.
Udlejer bør søge rådgivning til en sag i huslejenævnet
Som følge af konsekvenserne ved at tabe en sag i huslejenævnet, bør alle udlejere søge kyndig advokatbistand som en advokat, der har speciale i lejeret. Som det er beskrevet ovenfor, er konsekvenserne ret store for udlejer ved at tabe sagen i huslejenævnet (eller i retten senere), og det kan blive endda meget bekostelig for udlejer, hvis sagen ikke håndteres korrekt.
Udgifterne til at få advokatbistand til en sag i huslejenævnet er i øvrigt forholdsvis begrænsede.
Kontakt os
Har du en igangværende sag i huslejenævnet eller en tvist med en lejer, er du velkommen til at kontakte os omkring sagen. Det er gratis og uforpligtende.
