Hidtil har der ikke været noget til hinder for, at udlejer kunne indgå en aftale med lejer, hvori denne ville modtage kompensation for at fraflytte sit lejemål. Den 1. juli 2020 trådte den nye bestemmelse i lejelovens § 6a dog i kraft, hvilket medfører en betydelig ændring, som udlejer fremadrettet, skal have for øje. Udlejer må nemlig ikke længere tilbyde lejer hverken betaling eller anden form for ydelse, for derved at få denne til at fraflytte sit lejemål.
Formålet med den nye bestemmelse
Den 9. juni 2020 indførte Folketinget ved lov nr. 2020-06-09 nr. 817 et forbud mod, at udlejer kan betale lejer for at fraflytte sit lejemål – forbuddet gælder for eksisterende såvel som nye lejeforhold. Det gælder dog ikke for tilbud, der er afgivet før lovens ikrafttræden.
Formålet med forbuddet er, at man søger at beskytte lejer, således denne ikke oplever en utryghedsskabende situation, som man formoder at lejer måtte opleve ved at modtage et uopfordret tilbud om betaling for at bringe lejeforholdet til ophør.
Lovgiver vil med andre ord altså forsøge at forhindre, at lejer får en oplevelse af at være uønsket i sit eget hjem.
Er alle tilbud omfattet?
Det naturlige spørgsmål er herefter, hvilke tilbud der er omfattet at bestemmelsen.
Det følger af lovens forarbejder, at bestemmelsen tager sigte på de situationer, hvor lejeren uden en forudgående tvist om lejemålets beståen, uopfordret tilbydes betaling eller lignende for at bringe lejeforholdet til ophør.
Bestemmelsen skal modsat ikke forstås således, at situationer hvor der allerede er en tvist om lejeforholdets beståen, skal omfattes af det nye forbud. Det kan eksempelvis være ved en tvist om retsmæssig opsigelse, hvori udlejer i relation heraf tilbyder lejer et forlig for at fraflytte. I en sådan situation vil man stadig kunne fremsætte forslag om forlig, foruden at dette er i strid med loven.
Det er desuden alene situationer, hvor udlejer tilbyder lejer betaling eller anden form for ydelser, der omfattes af bestemmelsen.
Bestemmelsen er altså ikke til hinder for, at lejer selv kan fremsætte et forslag om udlejers betaling. Det vil således ikke være ulovligt at indgå forhandlinger, der har til formål at medføre en endelig fraflytningsaftale, så længe det er lejer selv der har opfordret udlejer til at yde denne kompensation.
Det kræver dog fra udlejers side, at der foreligger forholdsvist sikker dokumentation for, at det var lejeren der tog initiativ til drøftelsen af en sådan aftale.
Tilbuddet er slutteligt først omfattet af forbuddet, når det er endeligt fremsat og tilmed er kommet til lejers kundskab.
Betaling eller anden form for ydelse?
’’Med betaling eller anden form for ydelse’’ skal forstås således, at bestemmelsen omfatter enhver ydelse, der er egnet til at få lejer til at indgå en aftale om at bringe lejeforholdet til ophør.
Det er ikke krav, at udlejer specifikt angiver et beløb, mængde m.v., da ethvert tilbud være omfattet af bestemmelsen.
Som det fremgår af ordlyden, skal det ikke forstås således at alene kontantbeløb er omfattet. Enhver betalingsform vil være omfattet, og det er hertil ikke et krav, at dette skal ske via betaling i pengeform.
Et tilbud om eksempelvis udførelse af flyttearbejde, tilbud om betaling ved overdragelse af indbo eller at lejer ikke skal betale for istandsættelse ved fraflytning, vil altså ligeledes være omfattet af forbuddet.
Lejers rettigheder
Retsvirkningen af udlejers overtrædelse af forbuddet er yderst vidtgående, da lejer, til trods for eventuel modtagelse af modydelse, kan kræve lejeforholdet reetableret på uændrede vilkår.
Lejer er sikret denne rettighed som følge af bestemmelsens stk. 2, og lejer kan heraf således udøve denne ret uagtet at en accept af tilbuddet har fundet sted. Formålet med denne mulighed er, at man ønsker at forhindre, at lejere der grundet begrænset kendskab til lovgivningen accepterer et tilbud – og som konsekvens heraf må opgive sin bolig. Ved at kunne kræve lejeforholdet reetableret, søger man således at forhindre sådanne situationer i at opstå.
Det betyder, at lejer kan kræve sig genindsat i lejemålet, så længe at retten hertil ikke er fortabt ved eksempelvis forældelse eller passivitet. Hvis lejemålet ikke længere eksisterer, eller lejers ret hertil er fortrængt af en anden rettighed, vil lejeren i stedet skulle se sig fyldestgjort ved erstatning.
Det er altså som nævnt muligt for lejer, til trods for eksempelvis modtagelse af penge, at kræve sig genindsat i lejemålet – men hvad med det modtagne beløb?
Det følger af bestemmelsens stk. 3, at betalinger ydet i strid med stk. 1 ikke kan kræves tilbagebetalt. Denne rettighed må findes usædvanlig, da lejer altså kan beholde betalingen, til trods for at denne er udbetalt som følge af en ugyldig aftale.
Lejer kan således, som følge af ovenstående, både kræve lejemålet reetableret på uændrede vilkår, og dertil beholde den modtagne betaling.
Det skal dog anføres, at stk. 3 alene omfatter tilbagebetaling, hvorfor lejer ikke kan kræve betalingen udbetalt i henhold til den ugyldige aftale, hvis udlejer endnu ikke har betalt pengene.
Det må antages, at der vil forekomme situationer hvori udlejer i mellemtiden har genudlejet lejemålet. Hvis det herefter ikke er muligt at reetablere lejeforholdet, vil udlejer i stedet ifalde et erstatningsansvar, således lejer på denne måde kan anses for godtgjort.
Betydning i praksis
Retsvirkningerne må antages at være så indgribende for udlejer, at der fremover i sjældnere grad vil indgås forhandling med lejer om et lejemåls ophør. Udlejer kan, som nævnt ovenstående, risikere både at ifalde et erstatningsansvar, skulle genindsætte en ellers fraflyttet lejer og slutteligt miste et udbetalt beløb.
Hvis udlejer ville have haft lejer fraflyttet på grund af et ønske om gennemgribende renovering – som var de typesituationer forbuddet sigtede på, må udlejer formentlig i stedet skulle henholde sig til de gældende regler, hvori denne må kræve lejers midlertidige fraflytning under udførelse af arbejderne.
Kontakt os
Har du som udlejer eller lejer brug for juridisk vejledning og rådgivning vedr. lejemålet, så tøv ikke med at kontakte os. Du kan nemt sende en besked via vores beskedformular og hurtigt få at vide, om du har en konkret sag. Det er ganske uforpligtende og gratis.
