Istandsættelseskrav ved fraflytning og indflytning

Istandsættelseskrav ved fraflytning og indflytning for lejer og udlejer. Der er flere regler og krav i spil alt afhængigt af, om udlejer har ét eller flere lejemål.

Istandsættelseskrav med formkrav ved flere lejere i lejemålet

De gængse istandsættelseskrav (mere nedenfor) gælder for alle parter i et lejemål. Der er dog en væsentlig forskel ved indflytning og fraflytning, når der er flere lejere i et lejemål. Udlejer skal iagttage alle formkrav i lejeloven ved indflytning og fraflytning overfor alle lejere. Ellers falder hammeren! Læs mere om her, hvad der sker, hvis ikke alle formkrav
overholdes.

Formkrav for udlejere med 1 eller færre boliglejligheder

For en udlejer, der alene har 1 boliglejlighed til udlejning, gælder der færre formkrav end den udlejer der har flere boliglejligheder til udlejning.

Indflytning – indflytningssyn

Udlejes alene 1 boliglejlighed, så gælder der ingen regler om, at der skal afholdes et obligatorisk indflytningssyn og udarbejdelse af indflytningsrapport er heller ikke et krav.
Det er dog altid en god ide for udlejer og for lejer, at der laves en indflytningsrapport således, at lejemålet stand ved indflytningen beskrives nøje. Indflytningsrapporten er imidlertid udlejers rapport, der beskriver udlejers opfattelse af standen af lejemålet, idet lejer jo efter de almindelige regler har mulighed for at lave en fejl- og mangelliste inden udløbet af 14 dage efter overtagelsen af lejemålet. Dette bør en lejer altid gøre – uanset om der er lavet indflytningsrapport eller ej. Dette giver en langt bedre mulighed for at dokumentere standen ved indflytningen set i forhold til, hvis der ikke have været lavet en fejl- og mangelliste.

Fraflytning – fraflytningssyn og istandsættelseskrav

For den udlejer, der alene udlejer 1 beboelseslejlighed, gælder der heller ikke noget krav om, at der skal indkaldes til fraflytningssyn, afholdes fraflytningssyn og udarbejdelse af fraflytningsrapport og udlevering (eller fremsendelse af denne) til lejer.
Udlejer kan – som udgangspunkt – rent faktisk fremsætte istandsættelseskrav mod lejer mundtligt.
Dette medfører dog nogle bevismæssige udfordringer for udlejer, hvorfor dette bør ske ved udarbejdelse af fraflytningsrapport. Enten under et fraflytningssyn med lejers deltagelse eller som en alternativ udarbejdelse af fraflytningsrapport og fremsendelse af fraflytningsrapporten til lejer.
Udlejers istandsættelseskrav skal fremsættes senest 14 dage efter fraflytningsdagen. Fraflytningsdagen er den dag, hvor lejer har afleveret nøgler til lejemålet (og evt. adresse).

Istandsættelseskrav og formkrav for udlejere med mere end 1 boliglejlighed

Udlejes mere end 1 boliglejlighed så er udlejer omfattet af skærpede regler for afholdelse af indflytningssyn, fraflytningssyn og istandsættelseskrav generelt.

Indflytning – indflytningssyn

For udlejere, der udlejer mere end 1 beboelseslejlighed, så er denne omfattet af pligten til at indkalde til indflytningssyn, afholde indflytningssyn og udarbejde og udlevere (eller fremsendelse, hvor lejer ikke vil modtage denne) en indflytningsrapport til lejer. En manglende overholdelse af dette krav, medfører at udlejer ikke kan opkræve betaling af lejer for forhold, som lejer havde vedligeholdelsesforpligtelsen over (altså normalistandsættelse). Udlejer vil altså fortsat kunne kræve betaling for misligholdelse af lejer, (hvis lejer eksempelvis har ødelagt bygningsdele i lejemålet – dør, toilet eksempelvis).

Fraflytning – fraflytningssyn

For den udlejer, der udlejer mere en 1 beboelseslejlighed, gælder det, at der skal indkaldes til fraflytningssyn, afholdes fraflytningssyn, udarbejdelse af fraflytningsrapport og udlevering af denne (eller fremsendelse, hvor lejer ikke vil modtage denne).
Fraflytningssynet skal ske senest 2 uger efter at udlejer er blevet bekendt med, at fraflytning er fundet sted, og den fraflyttende lejer skal indkaldes med et varsel til dette indflytningssyn på min 1 uge.
En manglende overholdelse af dette krav medfører – ligesom ved manglende overholdelse af formkrav ved indflytning – at udlejer ikke kan kræve normalistandsættelse af lejer, men dog kræve udbedring af mangler, hvor lejer har misligholdt lejemålet.

Hvem skal indkaldes til indflytningssyn og fraflytningssyn mm

Det er relevant at være klar over, hvem der skal indkaldes til indflytningssyn og fraflytningssyn, samt hvem der skal have kopi af indflytningsrapport og fraflytningsrapport fra udlejer.
Svaret er: Det skal samtlige lejere, der er anført på lejeaftalen.
Baggrunden for dette er jo, at alle lejere, der står anført på lejeaftalen er kontraktparter i relation til den juridiske aftale om leje (lejekontrakten) mellem udlejer og lejerne. Denne aftale indeholder juridiske forhold såsom betalingsforhold, vedligeholdelseskrav samt andre juridiske forhold.

Et praktisk eksempel ang. istandsættelseskrav og flytterapporter fra det virkelige liv

Her får du et eksempel fra det virkelige liv ang. istandsættelseskrav og depositum – en sag vi har haft ved huslejenævnet:

A og B lejer et lejemål af en udlejer C. C har et stort antal lejemål til beboelse, der udlejes,
og er derfor omfattet af kravene om indflytningssyn mm og fraflytningssyn mm, som
beskrevet ovenfor. Ved indflytning afholdes der – som der skal – et indflytningssyn, hvor
begge lejere indkaldes og deltager og får hver i sær udleveret en indflytningsrapport.
Ved fraflytning af lejemålet får begge lejere en indkaldelse til fraflytningssyn, men det er
alene en af lejerne A, der deltager i fraflytningssynet. Den anden, B, lejer deltager ikke.
A får udleveret en kopi af fraflytningsrapporten i form af et foto af denne. Den anden lejer,
B, får ikke en kopi af fraflytningsrapporten tilsendt fra udlejer.

Huslejenævnet kom i afgørelsen frem til, at udlejer havde mistet retten til at kræve
istandsættelse af lejerne, idet lejeren B, der ikke deltog i fraflytningssynet, ikke havde
modtaget en kopi af fraflytningsrapporten indenfor den frist, der er angivet i lejeloven på
de 14 dage. Udlejer burde altså have tilsendt B en kopi af fraflytningsrapporten, da udlejer
jo var bekendt med, at B ikke deltog i fraflytningssynet.
Udlejers istandsættelseskrav bortfald derfor, og lejerne fik tilbagebetalt det fulde
indbetalte depositum fra udlejer.

Få juridisk hjælp til spørgsmål og tvister ang. istandsættelseskrav, ind- og fraflytningssyn mm.

Har du spørgsmål eller ønsker du hjælp i en sag ang. istandsættelseskrav, indflytningssyn, fraflytningssyn mm., er du velkommen til at tage kontakt.

Kontakt advokat Niels Bjerre på 97 95 18 33 eller på kontakt@lejerraadgivning.dk for en gratis og uforpligtende samtale om din sag. Har du en indboforsikring, vil du oftest få dækket alle dine udgifter til advokathjælp i sagen inkl. gebyret til huslejenævnet.

Hjælp til din flytteopgørelse?

Læs vores blogindlæg omkring krav til din flytteopgørelse her >>